La ampliación gratuita del préstamo hipotecario

Desde el pasado mes de mayo y durante dos años, las familias que lo deseen pueden ampliar el plazo de su hipoteca de forma gratuita, según un acuerdo del Consejo de Ministros del pasado 18 de abril.

Como resultado de esta iniciativa, el Real Decreto-Ley 2/2008, de 21 de abril, establece la no sujeción al gravamen establecido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo.

Por otra parte, el Gobierno ha promovido un acuerdo con las entidades de crédito y con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España y el Consejo General del Notariado de España, para garantizar el no cobro del otros gastos de cualquier índole en la realización de estas operaciones.

Los beneficiarios de esta medida tienen que ser personas físicas titulares de un préstamo con garantía hipotecaria para la construcción, rehabilitación o adquisición de su vivienda habitual, y siempre que la hipoteca recaiga sobre dicha vivienda habitual.

Estos préstamos tiene que haber sido concedidos por entidades de crédito, esto es, bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito.

Según la guía informativa hecha pública por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), esta ampliación es, en definitiva una novación, es decir, una modificación de unas condiciones del préstamo hipotecario que el comprador formalizó en su momento con su entidad de crédito. En concreto, se modifica el plazo de amortización del préstamo, ampliándolo.

Para llevar a cabo esta ampliación del plazo de amortización hay que llegar a un acuerdo entre la persona hipotecada y su entidad de crédito. Como toda modificación de las condiciones de un contrato de derecho privado, la ampliación del plazo del préstamo hipotecario se concluye por acuerdo entre las partes, es decir, entre el titular del préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual y su entidad de crédito.

La ampliación del plazo de un préstamo hipotecario es una decisión importante. El alargamiento del plazo es una forma de reducir a corto plazo su carga financiera pero, en función de la situación particular de cada persona, también supone una serie de implicaciones que deben considerarse antes de tomar la decisión. Por eso, según la AHE, hay que tener en cuenta que: si los plazos de su préstamo hipotecario son ya largos la disminución de la cuota puede ser reducida, en todo caso la ampliación supondrá que estará más años pagando su préstamo; si en un momento posterior, con arreglo a una mejor situación financiera, se quiere reducir el plazo o cancelar anticipadamente su préstamo, en ese caso deberá hacer frente a todos los gastos que la nueva operación conlleve; y si, junto a la ampliación del plazo, acordase con su entidad de crédito otras modificaciones de su préstamo hipotecario, no podrá beneficiarse de la gratuidad de los costes notariales y regístrales que esta medida ofrece.

Los expertos aconsejan reflexionar antes de tomar ninguna decisión. Si al final se realiza esa ampliación, existen una serie de beneficios: No tendrá que pagar la comisión por ampliación del plazo de su préstamo hipotecario; estará exento del gravamen por Actos Jurídicos Documentados que se paga cuando se extienden escrituras públicas; por regla general, si los tipos de interés no varían, un plazo mayor supone una cuota menor; y la ampliación del plazo no conllevará gastos notariales ni registrales.

Hay dos circunstancias, según AHE, en las que el alargamiento del préstamo no será una solución viable a su problema de pago:

1. Si además de un préstamo hipotecario hay inscritas en el registro otras cargas posteriores –otras hipotecas, embargos, etc.-. La entidad de crédito no podrá ofrecer una ampliación de su préstamo porque con la legislación hipotecaria actual perjudicaría la seguridad jurídica de la operación.

2. Si el préstamo original tiene ya un plazo de amortización de cuarenta o más años, el alargamiento del plazo tiene un efecto mínimo en la reducción de la cuota y máximo en el encarecimiento de los costes totales.

Como se puede comprobar, el recurso a un eventual alargamiento del plazo de amortización es una decisión que requiere un proceso de reflexión previa y posiblemente un asesoramiento profesional sobre sus ventajas e inconvenientes.

También hay que pensar que esta puede ser una medida totalmente temporal y que una vez resuelta la dificultad específica para asumir una cuota mayor se podría reducir de nuevo el plazo de amortización para ajustarlo a las nuevas circunstancias económicas, acelerando de nuevo el ritmo de devolución de capital y aminorando el coste global de la operación.

DIEZ PASOS PARA QUE SU AMPLIACIÓN SEA GRATUITA

Si se decide por la ampliación del plazo de amortización de su préstamo hipotecario y así lo acuerda con su entidad, estos son los diez pasos que ha de seguir para que la ampliación se produzca de forma gratuita. Tendrá que dirigirse por este orden: a su entidad de crédito, al notario, al Registro de la Propiedad.

ENTIDAD DE CRÉDITO

1. Diríjase a su oficina de la entidad de crédito con la que tiene suscrito el préstamo hipotecario.

2. Hable con ellos acerca de la posibilidad de ampliar el plazo de su préstamo y de las ampliaciones de esta decisión. Solicite de su entidad de crédito toda la información que estime necesaria para adoptar la decisión de una manera fundada y, en concreto, exija que le informe sobre el importe de las cuotas periódicas y el cuadro de amortización del préstamo que resultara de llegar a acordar la ampliación.

3. Si decide que le interesa la ampliación del plazo, no sólo deberá solicitarlo sino que será necesario que su entidad acepte.

4. Una vez de acuerdo ambas partes, la ampliación se efectuará sin coste alguno en concepto de comisión por ampliación del plazo del préstamo.

5. Recuerde que sólo será gratuita la modificación de la cláusula que establece la ampliación del plazo del préstamo.

ANTE EL NOTARIO

6. La modificación del préstamo hipotecario deberá efectuarse en escritura pública común ante notario. Ante el notario usted tiene derecho a: exigir que le resuelva cualquier duda o consulta; exigir que le explique las consecuencias de lo que firma; exigir que la escritura pública que documente exclusivamente la ampliación de plazo se expida en papel común y no en papel timbrado; solicitar que dicha escritura sea presentada telemáticamente por el notario en el Registro de la Propiedad; y exigir que le entregue copia autorizada del documento que ha firmado en un plazo no superior a cinco días.

7. Los costes notariales de esta operación son gratuitos.

EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

8. Una vez realizada la formación en escritura pública deberá efectuarse la inscripción en el Registro de la Propiedad como nota al margen.

9. En este caso usted tiene tres opciones, las dos primeras sin coste: Puede usted solicitar al notario que le presente telemáticamenrte el documento en el Registro de la Propiedad; si no pudiese hacer uso de la presentación telemática a través del notario, puede usted mismo llevar la escritura al registro de la Propiedad que le corresponda; y puede encargárselo a una gestoría que se hará cargo de realizarse el trámite y cobrará por el servicio prestado.

10. La inscripción será en todo caso gratuita. Usted tiene derecho a que el registrador le califique e inscriba el documento en quince días, sin poner obstáculos ajenos a las materias que debe comprobar. Si el registrador aprecia un defecto, usted puede exigir que se le comunique tanto a usted mismo como a su notario.

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