No todos los brokers de hipotecas son iguales

Los intermediarios financieros, mal llamados empresas de reunificación de deudas, son agentes útiles del mercado hipotecario; así lo reconoce la propia Ley 2/2009 que regula la intermediación financiera y las hipotecas de capital privado.

Lo primero que debe conocer el potencial cliente que busca ayuda hipotecaria es el tipo de intermediario financiero que necesita.

¿Qué tipo de intermediario de crédito contratamos?

Dependiendo de nuestras necesidades de financiación y preferencias debemos acudir a un tipo u otro de profesional financiero:

Agente de entidad bancario exclusivo

Son personas físicas o jurídicas que actúan por cuenta de una entidad financiera. Básicamente, es como una sucursal bancaria, está inscrito en el banco de España y exclusivamente puede trabajar para un banco.

No cobran honorarios del cliente (les paga el banco) y captan clientes tanto de pasivo como de activo. De hecho, se puede abrir una cuenta y que la sucursal sea el propio agente. No están regulados por la Ley 2/2009 ya que es la normativa bancaria la que los determina.

Son interesantes si lo que queremos es trabajar con una entidad financiera y queremos un asesor personal. Lo que tenemos que buscar es un agente de confianza y formación adecuada a nuestras necesidades bancarias.

Inmobiliarias y otros proveedores de bienes

La Ley 2/2009 exime a las inmobiliarias de cumplir con determinados requisitos si se limitan a buscar financiación hipotecaria para viviendas que ellos mismos comercializan.

A pesar de ello, deben suministrar la misma información que se exige a los intermediarios financieros. Sin embargo no deben inscribirse en un registro público de intermediarios, entre otras exenciones.

A mi modo de ver el legislador ha sido demasiado benévolo con las inmobiliarias. No entiendo la razón de no obligarlas a cumplir con los mismos requisitos que el resto de intermediarios. De hecho, en general tienen menos formación que un especialista hipotecario en la materia y deberían cumplir con las mismas exigencias que el resto.

Multi-agente o intermediario financiero vinculado

Plenamente regulados por la Ley 2/2009, son los intermediarios financieros que tienen vínculos contractuales con una o varias entidades financieras.

Básicamente es un intermediario que tiene firmados contratos de colaboración con bancos y cajas, sin exclusividad normalmente, por los cuales la entidad financiera les paga un porcentaje de la comisión de apertura cobrada al cliente.

Este multi-agente no puede cobrar honorarios al cliente, ya que los cobra del banco (del cliente indirectamente, en realidad, vía comisión de apertura). En la información previa que nos tiene que proporcionar tiene que plasmarse la comisión de apertura que nos aplicarán en sus operaciones (puede ser del 2% o superior).

Nos deberá entregar tres ofertas vinculantes para que podamos elegir. Esta obligación ha sido muy discutida, dado que en muchas ocasiones no hay tres entidades que aprueben la operación y, por tanto, imposible es entregar 3 ofertas. Veremos como se instrumenta en la práctica.

Intermediario financiero independiente

Son las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo.

El importe de los honorarios debe estar pactado en un contrato de servicios previo a la tramitación de la hipoteca. Sólo cobran del cliente, no de la entidad financiera.

También están obligados a entregar 3 ofertas vinculantes, al igual que cumplir con el resto de normas de la Ley 2/2009.

Factores a tomar en cuenta al elegir un multi-agente o un intermediario independiente:

Independencia: si bien al final ambos ganan si se firma la hipoteca, el multi-agente puede tener tentaciones de firmar con la entidad financiera que le cede más porcentaje de la comisión de apertura (aparte de los rappels por volumen). El intermediario independiente cobra directamente del cliente, con lo que su independencia está más clara. Capacidad de negociación: el multi-agente puede tener más capacidad de negociación con sus entidades al canalizar más hipotecas a los mismos bancos. Por contra, el intermediario independiente puede acceder a muchas más entidades financieras (en principio). Coste: el multi-agente cobra un porcentaje de la comisión de apertura, normalmente. El intermediario independiente unos honorarios fijos. Comparar costes es sencillo en este caso. Ceterir paribus, elegiríamos al más barato. Formación: a un profesional de la intermediación financiera se le debe exigir experiencia en el sector y formación académica, entre otro tipo de formación comprobable. A veces vale más pagar un poco más para que nuestra reunificación de préstamos, préstamo hipotecario para adquirir una vivienda o subrogación nos la tramite un verdadero experto hipotecario.

Cuando vamos a solicitar una hipoteca tenemos que tener claro que es una decisión financiera de vital importancia. Ni es conveniente firmar la primera hipoteca que nos ofrezca nuestro director habitual ni tampoco contratar a cualquier intermediario financiero. Hay que darle la importancia que tiene contratar una hipoteca y ello implica tiempo y esfuerzo.