Fantasía contra la burbuja

Pasados ya tres años desde que se iniciara el, por decirlo de algún modo, “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria, la cosa sigue prácticamente igual, han caído las ventas de pisos a particulares, ya sea por falta de compradores o de financiación. Los bancos siguen aumentando su cartera de inmuebles, fruto más de la insolvencia de los promotores que debido a ejecuciones por impago de hipotecas a particulares y los precios de los pisos apenas si se han movido, a lo sumo han sufrido un recorte medio del orden del 15%.

Mal escenario, el dibujado, y lo peor es que apenas se están tomando medidas para mejorarlo, parece ser que la consigna es la de aguantar y esperar, ante lo cual uno se pregunta, ¿esperar a qué?

Somos de la opinión que, en este caso, lo de esperar es la peor de las estrategias, pues lo peor está por venir y lo peor es el hundimiento del sector de promotores inmobiliarios, que deben la friolera de 300.000 millones de euros a nuestros bancos y cajas. Catástrofe que, de momento, se ha podido sortear, por cierto, con más pena que gloria, a base de aplazamientos, adjudicaciones y renegociación de deuda, pero estos no son más que remiendos, de lo que se trata es de buscar soluciones e ineludiblemente éstas pasan por tomar iniciativas.

La primera es que debe terminar el divorcio actual entre promotores inmobiliarios y entidades financieras, éstas deben asumir que el promotor no podrá devolverles lo que les adeuda, de ahí que no les queda más solución que una alianza, pues el problema no son los inmuebles que se han tenido que quedar, sino los que están por venir. De ahí que deben trazarse estrategias a base de liquidar los stocks de pisos invendidos antes que éstos lleguen a nuestros bancos, ¿cómo?

En primer lugar, creando una red de ventas de inmuebles a lo largo y ancho de toda Europa que ofrezcan al inversor, al jubilado europeo, etc. pisos en prácticamente toda España y a buen precio.

En segundo lugar, se debe apostar por el alquiler, los pisos invendidos, los que hay, y los que habrá, deben ponerse en renta y para ello se deberían crear fondos de inversión inmobiliaria que invirtieran en estos inmuebles para ponerlos en renta, fondos que se nutrirían de las colocaciones de sus participaciones en la totalidad de los mercados financieros del mundo.

En cuanto al mercado doméstico, la dura experiencia debe dar sus frutos, se debe volver a financiar no más del 50% del valor de tasación del piso y hacerlo a un plazo que no supere el plazo óptimo de financiación, aproximadamente 1/i. Es decir, por ejemplo, a un tipo de interés del 0,35% mensual (4,2% nominal, 4,28% TAE) este plazo no debe exceder de los 285 meses y, además, sólo se deberían conceder hipotecas a aquellas familias que disfruten de un nivel de ingresos que supere cuatro veces la cuota mensual a pagar.

Que con ello se perderán muchos presuntos compradores, cierto, pero de lo que se trata es de que sólo compren los que pueden pagar, de no hacerlo así, más que comprar un piso, lo que adquiere el comprador es un problema. Si, por otro lado, hemos sabido crear un satisfactorio mercado de alquiler, se salva lo de la accesibilidad a la vivienda, pues no podemos volver a caer en el error de confundir accesibilidad con propiedad. En cualquier caso, no podemos olvidar que en España el ratio de propiedad sobre alquiler está muy por encima del que se da en los países ricos (Alemania, Francia, Holanda, etc.) y sólo por debajo del que se da en los pobres (Rumanía, Bulgaria, etc.), por algo será.

Puede que lo expuesto no sea la solución, por otro lado, sería pretencioso por nuestra parte el creerlo, se trata sólo de un intento de reconvertir la situación actual, toda vez que, y aquí sí que no se admiten dudas, hoy por hoy, lo de no tomar iniciativas es un lujo que no nos podemos permitir.