Ideas y nuevas tendencias en negocios inmobiliarios – Las urbanizaciones

El propósito de éste artículo es brindar al pequeño inversor o desarrollador inmobiliario ideas para emprender un negocio inmobiliario especifico y éste es el de las urbanizaciones de tierras en zonas urbanas.

En concreto le daremos al lector un asesoramiento completo para encarar el negocio de compra de tierras para dividirlas en lotes urbanos.

Si bien hablaremos del caso relativo al mercado inmobiliario de Argentina, específicamente en la zona norte de Buenos Aires, todos los consejos y puntos tratados en éste artículo son aplicables a Sudamérica dado que la demanda de tierras para vivienda es uniforme y constante en nuestra región y esto última resulta de un análisis comparativo realizado sobre proyectos similares en por lo menos 4 países de Latinoamérica.

Lo primero que tendremos en cuenta a la hora de invertir en un proyecto de urbanización es la estimación de la demanda de lotes de terrenos para viviendas, en general este nicho de mercado se concentra en la periferia de las grandes ciudades por contar con extensiones de tierras libres para establecer un nuevo barrio.

Un ejemplo claro es el conurbano norte de la ciudad de Buenos Aires donde se encuentran localidades como Escobar y Pilar que tienen un 50% de sus territorios sin urbanizar. La venta de lotes y terrenos en Escobar es uno de los negocios inmobiliarios más rentables de toda la zona norte de Buenos Aires Argentina.

La misma tendencia de crecimiento la vimos en las cercanías de las capitales de Colombia, Perú y Chile donde las urbanizaciones privadas son un próspero negocio inmobiliario.

Otro aspecto relacionado son los accesos y vías de comunicación. Es recomendable invertir en ciudades o regiones que estén cerca de autopistas o ferrocarriles, en el ejemplo dado de la ciudad de Escobar, ésta se ubica a 50 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires y se asienta sobre el recorrido de la autopista Panamericana y la red ferroviaria que la conecta con la Capital Federal.

Una vez elegida la ciudad hay que buscar dentro de ésta un lugar que tenga la aptitud legal y física para emprender nuestra urbanización. Recomendamos buscar una fracción de campo de entre 2 y 4 Has con las siguientes características:

- &nbs p;      Estar en una zona alta y tener un suelo regular y nivelado.

-     &n bsp;  Estar ubicado en una zona habilitada por las autoridades administrativas para subdividir o parcelar.

-     &n bsp;  Contar con buenos accesos, en lo preferente estar cerca de los caminos afirmados.

-     & nbsp;  Tener buena forestación y servicios cerca. (al menos luz y gas natural)

-     &nb sp;  Estar lejos de asentamientos y complejos industriales.

-  &nb sp;     Consultar previamente a un profesional Agrimensor la viabilidad del proyecto.

Comprada la fracción de campo nos disponemos junto con el agrimensor a evaluar las distintas opciones de urbanización y para ello debemos tomar en cuenta el trazado de manzanas del lugar y la superficie promedio de los terrenos ya establecidos en la zona.

Es aconsejable mantener un equilibrio entre la cantidad de lotes que se pueden subdividir y la superficie de cada uno, ya que obtener una mayor cantidad de lotes por hectárea no siempre es más conveniente dado que pueden salir lotes muy chicos difíciles de vender.

Es vital para el éxito del emprendimiento contar con un equipo profesional de experiencia que evalué los costos finales de la obra que a grandes rasgos comprende las siguientes tareas:

-        ; Apertura y abovedado de calles.

-     &nbs p;  Tendido de la red eléctrica.

-         Tendido de la red de gas natural.

-     &nb sp;  Relleno y nivelado del suelo.

-       ;  Forestación de veredas.

-     &nb sp;  Terminación de calles con piedras o asfalto.

Dependiendo de la jurisdicción, los permisos, impuestos y sellos variarán, haciendo que los costos del proyecto por lo que hay que prestar mucha aten

Como conclusión destacamos que es muy recomendable, aunque se cuente con el dinero suficiente para compra una fracción de campo grande, comenzar con parcelamientos de fracciones de campos chicas de entre 5.000 m2 a 1 Has, dado que requiere de menor inversión y cuenta con una menor complejidad y una vez concluida el pre, reinvertir en una parcela más grande para acompañar con experiencia la expansión del negocio.