Creo que el 24-4-2007 estalló oficialmente la burbuja inmobiliaria

Ese día el sector inmobiliario en conjunto tuvo una caída de las que suceden una vez cada muchos años, de las que suelen anunciar el principio de un gran movimiento. No fue una simple correción. Tampoco creo que el detonante fuese la caída inicial de Astroc como se ha dicho en muchos sitios. Astroc es una compañía que no sigue ningún analista, que no tiene una actividad clara y comprensible, que no reparte dividendos y que se consideraba muy sobrevalorada (a 75 euros tenía un PER2006 de casi 100 veces) por la amplia mayoría de inversores bursátiles. Por tanto, si la mayoría de inversores podían esperar que en algún momento Astroc sufriese una fuerte corrección no me parece lógico pensar que esa corrección les ha pillado por sorpresa y han reaccionado con pánico vendiendo acciones de otras empresas que sí tienen una actividad clara, reparten dividendos y no estaban tan absurdamente sobrevaloradas como Astroc.

Yo creo que el verdadero detonante de la corrección fue el programa de TVE de las 100 preguntas a Rajoy , en el que dijo muy claramente en varias ocasiones que iba a liberalizar el suelo cuando llegase al Gobierno. Porque, para mí, la verdadera burbuja inmobiliaria no comenzó a finales de los 90, sino el día que alguien inventó una de las mayores estafas de la humanidad; las recalificaciones urbanísticas . No es que el sistema de recalificaciones favorezca la corrupción, es que está pensado expresamente para enriquecerse gracias a la corrupción .

El mercado del suelo en España (y en la mayor parte de países) no responde a las leyes de la oferta y la demanda (como los mercados de manzanas, camisetas, coches, ordenadores, zapatillas, etc.) sino al nivel de corrupción y a las decisiones totalmente arbitrarias de un reducido grupo de personas que deciden dónde se puede construir y dónde no.

En la actualidad el precio del suelo en España tiene un precio muy alto, pero el suelo no es un bien escaso. En España sobra suelo por todas partes, lo que falta es suelo en que esté permitido (a cambio del correspondiente soborno) construir . Se calcula que actualmente el suelo representa aproximadamente la mitad del precio del piso, por lo que la verdadera liberalización del suelo supondría un cambio radical en la valoración de los inmuebles sobre lo conocido hasta ahora. El soborno lo paga en primera instancia el promotor del edificio o urbanización, pero el que al final lo paga realmente (involuntariamente y sin saberlo) es el comprador del piso . A esto hay que unir el hecho de que normalmente los permisos se dan según el ritmo de ventas de los pisos ya terminados, para que no haya verdadera competencia entre promotores y evitar así la caída de precios de los pisos (y de los sobornos).

Hace unas décadas era muy difícil comprar un coche en España por diferentes motivos (SEAT era una empresa estatal con una producción muy ineficiente que no daba a basto a la demanda, para importar un coche del extranjero había que solicitar un permiso que tardaba mucho en tiempo en concederse, etc.). Como consecuencia de todo ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) era muy superior al actual, había gente que renunciaba a tener coche por los problemas burocráticos, las posibilidades de elección eran ridículas comparadas con las actuales, etc. Incluso había gente que solicitaba la compra de un coche y cuando, pasado el tiempo, se acercaba la fecha en la que le iban a conceder el automóvil solicitado revendía ese derecho a un precio superior a otra persona que tenía prisa por obtener un coche y obtenía un beneficio (legítimo, por supuesto) a cambio. Esta situación es impensable hoy en día ... si pensamos en coches, pero es muy similar a comprar un piso sobre plano y revenderlo al finalizar la construcción del mismo. Aquella situación era “lo normal” hasta que desaparecieron todas aquellas restricciones, y con ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) bajó muchísimo. El mercado actual de la vivienda se parece muchísimo a aquél mercado de coches que hoy día parece más un mal sueño que una situación real que vivieron muchas de las personas que nos cruzamos cada día por la calle.

En muchos sitios he leído que la bajada de las inmobiliarias en Bolsa no afectará a los inmuebles, pero yo creo que la realidad es que los inversores más informados ya han empezado a salir con fuerza del mercado inmobiliario . Si han empezado por vender las acciones cotizadas en Bolsa es porque son infinitamente más líquidas que los inmuebles. La iliquidez de los inmuebles es tremenda y cuando la caída sea de conocimiento general puede llegar a ser extremadamente difícil vender inmuebles, aún bajándoles el precio.

Sin embargo creo que una bajada siginificativa del precio de los inmuebles sería positiva para la economía general y para la mayoría de la población en el largo plazo, aunque a corto puedan producirse tensiones y desajustes si la caída es muy rápida. Los más perjudicados serían los que tengan inversiones en inmuebles , pero saldrían beneficiados los poseedores de vivienda habitual, comerciantes, rehabilitadores de inmuebles, etc.

Actualmente el precio de los inmuebles supone un freno para la economía similar o incluso peor (por la corrupción, falta de transparencia, etc.) que los impuestos .

En la operación Malaya se valoró el patrimonio del famososo Roca en 2.400 millones de euros (400.000 millones de pestas). Ese dinero se lo pagaron los promotores, pero realmente salió, sin saberlo, del bolsillo de todas las personas que compraron pisos, locales y chalets en Marbella durante esos años. Lo cuál quiere decir que, a pesar de la imagen de solidez que tiene la inversión inmobiliaria, una parte muy importante del precio que se paga por los inmuebles no está respaldada por algo tangible y real como el solar o la construcción propiamente dicha, sino que es humo (sobornos) que cualquier día puede desaparecer para siempre.

Gregorio Hernández

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