Consejos para la compra de una vivienda

Una de las inversiones más importantes en la vida de una persona es la compra de una vivienda. Por eso, hay que tener muy claro todos los pasos a dar y conocer en cada momento lo que se está haciendo.

La Asociación Hipotecaria Española ha editado una guía donde aclara el proceso. Aquí van algunos conceptos que hay que conocer:

ELEGIR LA CASA

La primera regla a la hora de comprar una vivienda es no precipitarse. Tómese el tiempo necesario para buscar la casa que mejor se adapte a sus necesidades y... posibilidades:

Hay cuatro aspectos básicos a estudiar, según la Asociación Hipotecaria Española: Ubicación (si se adapta a sus necesidades y tiene en un radio cercano los servicios imprescindibles); características (orientación, las vistas, servicios adicionales tales como trasteros, terrazas, zonas comunes...); instalaciones (compruebe el aislamiento y si las instalaciones cumplen las normas establecidas); y el precio (recuerde que hay que sumar los impuestos y otros gastos que van parejos a la operación).

GASTOS

Recuerde que además del precio de la vivienda hay que sumar en torno a un 10% de su valor para cubrir gastos. En líneas generales, los gastos e impuestos suponen entre el 7 y 8%; la constitución de la hipoteca oscila entre el 1 y 2%; y el resto corresponde al crédito hipotecario.

Otro factor a tener en cuenta es que el préstamo hipotecario no le puede cubrir todo ya que, por lo dispuesto en la Ley del Mercado Hipotecario, las entidades suelen limitar el importe del préstamo a un 70 ó 80% del valor de tasación de la vivienda.

A TRAVÉS DE QUIÉN SE PUEDE COMPRAR

-De particular a particular

-Acudiendo a una empresa constructora o promotora

-Por medio de un agente de la propiedad inmobiliaria (API) o de una agencia inmobiliaria

-A través de revistas especializadas

-Llamando al Servicio Vivienda de su entidad de crédito.

FÓRMULAS DE AHORRO

Si tiene pensado comprar una vivienda es conveniente ahorrar previamente para hacer frente a los gastos que ya hemos nombrado.

Actualmente, al mejor opción es una Cuenta Vivienda que permite desgravarse, durante un máximo de 4 años, el 15% de las cantidades invertidas en esta cuenta que no excedan de 9.000 euros anuales. En este tipo de cuentas el tipo de interés es algo más elevado, pero los fondos sólo pueden tener un destino: compra, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual, y que esta inversión debe realizarse en los plazos máximos recogidos en el párrafo anterior, ya que en caso contrario deberá devolver las desgravaciones obtenidas.

EL PRIMER PASO

Vaya bien informado de todos los aspectos legales de la operación. Para ello acuda a los organismos e instituciones que pueden prestarla, tales como la Cámara de la Propiedad Urbana y, especialmente, el Registro de la Propiedad y la notaría.

En el Registro de la Propiedad podrá cerciorarse de que el vendedor es realmente el propietario registral de la vivienda y, lo que es más importante, averiguar si el inmueble está libre de cargas, es decir, si usted lo recibe sin ningún tipo de deuda con terceros.

Además, es conveniente ponerse en contacto con la comunidad de propietarios y, si la vivienda no está en buen estado, es recomendable solicitar información al Ayuntamiento para cerciorarse de que el inmueble no ha sido declarado en ruina, cumple con las exigencias de los planos urbanísticos o está afectado por algún plan.

SEÑAL

Hay dos opciones:

-Señal o arras: es un pago a cuenta que luego se resta del precio a pagar. Es un compromiso no definitivo, tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás. SI es el vendedor, deberá devolver el doble de la señal, si es el comprador, lo normal es que éste pierda la señal anticipada.

-Opción de compra: hay que pactar de antemano si el diseño entregado por el comprador en concepto de opción se incorporará o no al precio final en caso de que la operación de compra-venta se lleve a cabo (firmar un contrato privado de compra-venta).

Tiene que saber que los promotores de viviendas libres en proyecto o construcción deben garantizar, mediante aval suficiente otorgado por la entidad de crédito o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más un interés anual, para el caso de que la construcción no se termine o no llegue a buen fin en el plazo convenido.

VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Según el Colegio de Notarios, cuando vaya a visitar una vivienda de segunda mano, tiene que tener en cuenta algunos aspectos:

- No deje de visitar el trastero, garaje u otras instalaciones anejas de las que disponga la vivienda.

-Asegúrese de la superficie real de la vivienda.

-Valore la iluminación y compruebe el funcionamiento de los servicios esenciales.

-Visite la vivienda y su entorno a diferentes horas del día, durante distintos días de la semana.

-Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.

-Solicite información al conserje y/o vecinos sobre la vivienda, el edifcio y las relaciones de vecindad.

VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL

El Colegio de Notarios recomienda que si adquiere alguna Cicienda de Protección Oficial (VPO) o de Precio Tasado (VPT), preste atención a:

-Precio: El precio máximo de venta está legalmente limitado.

-Destino: la vivienda debe ocuparse en el plazo máximo fijado y destinarse necesariamente a domicilio habitual y permanente.

-Limitaciones y prohibiciones: Es muy frecuente que existan limitaciones más o menos amplias a la venta de estas viviendas, e incluso, prohibición de transmitirlas durante cierto tiempo o reserva por la Administración de derechos de adquisición preferente.

-Ayudas a la compra: La adquisición de una vivienda de VPO goza de ayudas económicas directas, préstamos subvencionados, así como rebajas y exenciones fiscales y de los aranceles noariales y registrales.

En conclusión, antes de adquirirla, asegúrese de su régimen legal específico.

VIVIENDA DE OBRA NUEVA

El Colegio de Notarios nos recuerda también las garantías y derechos por daños sobrevenidos en las viviendas de obra nueva.

El constructor y el arquitecto son responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de seis meses contados desde la entrega.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la siguiente responsabilidad:

-Daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra: un año.

-Daños materiales por vicios o defectos de lso elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico): tres años.

-Daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez años.

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