Comunidad de Propietarios

Actualmente en la mayoría de los núcleos urbanos vivimos en bloques de viviendas. Se trata de un conjunto de personas que tienen intereses y gastos comunes. Para reglar esta situación actualmente existe la Ley de Propiedad Horizontal. A continuación haremos un recorrido por los puntos más importantes para una buena gestión y convivencia.

VECINOS CON IMPAGOS

La Ley establece medidas para facilitar el cobro de los morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afectado al pago de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho a votar en las Juntas de Propietarios.

ACTIVIDADES PROHIBIDAS EN LAS VIVIENDAS

Cuando, por ejemplo, una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad, el presidente de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al juez quien, en el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.

ACUERDOS EN LAS JUNTAS

La unanimidad es necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la Comunidad), pero la ley actual flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique la modificación de los Estatutos de la Comunidad.

NOTIFICACIONES DE LA COMUNIDAD

La ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas comunicar este domicilio para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.

BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

Los minusválidos no pueden imponer por sí solos medidas para la desaparición de barreras arquitectónicas, pero los acuerdos que tiendan a esa supresión de obstáculos serán válidos con el solo voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.

ANTENA PARABÓLICA

Para acordar su instalación, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas. Pero entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.

FONDO DE RESERVA

En la Ley de Propiedad Horizontal se establece la obligación que tiene toda Comunidad de construir un fondo de reserva para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo debe alcanzar una cifra no inferior al cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. De ese fondo sólo se puede disponer para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.

CONVOCATORIA DE REUNIONES

La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por cien de las cuotas de participación.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

GASTOS PENDIENTES DEL ANTERIOR PROPIETARIO

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene la obligación de aportar una certificación del secretario y del presidente de la Junta de Propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin este certificado, el notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación, punto no aconsejable si no hay una gran confianza en el vendedor.

COMPRAR UN PISO CON CUOTAS PENDIENTES

Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo es que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la anterior. Mas allá, el comprador no es responsable. La Ley no impide, sin embargo, que en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.

ADMINISTRADOR

Corresponde al administrador:

-Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

-Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

-Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuanta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

-Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

-Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

-Todas las demás atribuciones que se confieren por la Junta.

PROPIETARIO

Obligaciones propietario:

-Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

-Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

-Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general.

-Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

-Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

-Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

-Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados.

-Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. También le tendrá que comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local.

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