Calculando el reajuste del contrato de arriendo

Una muy buena consulta de parte de un visitante a mi Blog originó este artículo que espero que les sirva a muchos.

Procedimiento para el cálculo del reajuste del canon de arriendo.

Hoy, en Chile, ya casi no existen contratos de arriendo habitacional que estén expresados en pesos si no que, al igual que los arriendos corporativos o comerciales, estos ya se están trabajando con nuestras conocidas UF.

Este fenómeno se ha producido por la gran estabilidad económica que Chile ha ido adquiriendo a través de los años y cada vez se han ido ampliando los plazos de reajustes en los contratos de arriendo hasta incluso llegar a parámetros de hacerlo una vez al año.

Por lo mismo, últimamente los contratos de arriendo habitacionales se han estado redactando en UF logrando un reajuste mensual sin tener que llegar a estar constantemente y cada 3 meses calculando el nuevo valor de arriendo mensual para una propiedad habitacional.

Los beneficios son múltiples tanto para el propietario como para el arrendatario y más cómodo para el corredor de propiedades que lleva las administraciones de estos inmuebles.

Es así como cada arrendatario al llegar la fecha de pago estipulada en el contrato de arriendo solo debe multiplicar el valor del canon expresado en UF por el valor de la UF ese día y listo, su nuevo canon de arriendo está al día. Esto permite al arrendatario conocer constantemente el valor de su arriendo y libera al propietario de estar constantemente preocupado de calcular el nuevo arriendo aunque esto no lo exime de revisar que ese cálculo lo haya realizado correctamente su arrendatario.

Cabe hacer notar que la variación del IPC puede ser negativa o positiva dependiendo de las fluctuaciones del mercado que afectan el valor de los bienes y servicios involucrados para el cálculo mensual de este índice económico por lo que a veces el valor del canon bajara y otras subirá dependiendo si el IPC resulta ser negativo o positivo para un determinado mes.

Tratándose de contratos de arriendo redactados en pesos, el reajuste puede ser trimestral, semestral  o anual según acuerden las partes al momento de cerrar el trato.

En estos casos el cálculo debe realizarse sumando el valor del IPC correspondiente a los 3 meses anteriores al mes en que corresponde el reajuste  y que están involucrados en el cálculo cuando es un reajuste trimestral (3 meses). Si fuera semestral el reajuste, se sumarán los 6 meses anteriores que correspondan para realizar ese cálculo y lo mismo se hará si el reajuste es anual en donde se deberán sumar los 12 IPC en la vivienda a sido ocupada para aplicar este resultado al valor del canon de arriendo para obtener el nuevo precio del arriendo.

Por ejemplo:

Un contrato de arriendo vigente desde el 01 de mayo de 2010 por un canon de $ 100.000,- y pactado con reajuste trimestral le corresponderá realizar reajustes en los meses de Agosto, Noviembre, Febrero y Mayo de cada año.

Para realizar el cálculo adecuadamente necesitamos conocer el IPC de los meses de abril, mayo y junio de 2010.

El IPC es público los días 05 de cada mes y corresponde siempre al mes anterior al que está en curso. Es decir, el IPC de mayo es publicado por el INE en junio, el de junio en julio, el de enero es publicado en febrero y así sucesivamente.

Esto implica que para realizar el cálculo de reajuste necesitamos comenzar por considerar el mes anterior al mes en que entra en vigencia el contrato de arriendo.

En este caso, la vigencia es desde mayo de 2010 por lo que para realizar el cálculo del reajuste que corresponde en Agosto de 2010 debemos considerar los meses de abril, mayo y junio de 2010. De lo contrario nos provocaría un atraso en el pago de arriendo por no conocer a tiempo para su vencimiento el nuevo valor de arriendo.

Los datos del contrato:

Fecha de vigencia del contrato: 01 de mayo de 2010.

Valor arriendo pactado: $ 100.000,-

Período de reajuste: cada 3 meses.

Meses en que se debe reajustar: agosto, noviembre, febrero y mayo de cada año.

De acuerdo al INE, el IPC fue:

Abril 2010: 0,5% (se conoce este valor el día 05 de mayo)

Mayo 2010: 0,4% (este valor se conoce el 05 de Junio)

Junio 2010: 0,0% (y este valor se conoce el día 05 de julio)

Calculando:

Suma abril + mayo + junio (IPC acumulado) = 0,9%

Teniendo ese valor debemos aplicarla al valor de arriendo pactado y para eso:

Multiplicamos valor arriendo pactado x IPC acumulado = variación arriendo

100.000,- x 0,9% = $ 900,-

Sumamos valor de arriendo pactado + variación arriendo = valor de arriendo actual

$ 100.000,- + $ 900,- = $ 100.900,-

Para evitar confusiones he preferido realizar este proceso de cálculo con el método del “paso a paso” lo que no quita que con un poco de conocimientos de matemáticas se pueda realizar en menos pasos. Pero como esta no pretende ser una clase de matemáticas, cada cual aplicará lo que más les acomode.

Para el próximo reajuste debemos tomar el valor de arriendo actual como el valor a reajustar.

En resumen; el reajuste cada 3 meses, 6 meses, anual o cualquiera que se requiera de acuerdo al contrato de arriendo pactado es muy fácil de realizar cuidando solo de considerar el mes anterior al mes de inicio del contrato como principio para sumar los IPC mensuales que se involucran para evitar no poder contar con los elementos necesarios para poder realizar el cálculo correspondiente evitando, de este modo, que el arriendo se atrase por este motivo.

De esta manera, podemos informar a nuestro(s) arrendatario(s) con casi un mes de anticipación el nuevo valor de arriendo.