Separación e hipoteca común: problemas y soluciones

Las separaciones de parejas ya de por si suelen ser traumáticas. Si a este daño emocional le unimos el daño patrimonial que conlleva tener en común una vivienda hipotecada en un mercado inmobiliario muy poco líquido en la actualidad (en otras palabras, con muchas dificultades para vender la vivienda a un precio razonable), el drama está servido.

Cuando dos personas tienen en común una vivienda y un préstamo hipotecario, tienen varias opciones para deshacer la situación:

Vender la vivienda a un tercero, cancelar la hipoteca y repartirse las ganancias o pérdidas, en su caso. Sería la mejor opción, complicada dada la coyuntura actual. Proceder a la extinción del condominio; para entendernos, se “vende” la casa al otro. La dación en pago a la entidad bancaria; es una opción bastante complicada, que consiste en ofrecer al banco la casa a cambio de quitarnos la deuda hipotecaria. La inseguridad jurídica para el banco que conlleva este procedimiento dificulta su realización. Situaciones temporales intermedias que no afectan a la propiedad del bien; desde vivir juntos después de la separación (hoy en día es una situación habitual) y seguir pagando la hipoteca hasta que uno se va de alquiler o a la casa de sus padres y el otro se queda en la vivienda hipotecada, acordando como se reparte el  pago la hipoteca y demás gastos.

Veremos el caso de la extinción o disolución de condominio.

Antes de nada conviene conocer la definición jurídica que hace del condominio el Código Civil:

“Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas“

Una vivienda cuya propiedad está repartida al 50% por cada miembro de la pareja, a efectos legales es una comunidad de bienes, siendo el bien la casa. El pro indiviso significa que si bien cada una de las partes tienen la mitad del piso, esta mitad no está definida. Es decir, tienen la mitad en conjunto, pero no se especifica si uno tiene el baño y el otro la habitación, por ejemplo.

La extinción de condominio: el ahorro fiscal

A efectos reales vender el pro indiviso al otro propietario o extinguir el condominio tiene el mismo resultado. La propiedad del 100% pasa a ser de un solo titular. Pero a efectos fiscales hay mucha diferencia.

Si vendemos el 50% de nuestra casa a la ex-pareja, valorando la venta en la mitad de la hipoteca (imaginemos que nuestra mitad son 100.000 euros), pagamos de gastos unos 8.100 euros (sin contar los gastos de la hipoteca resultante).

En cambio, si lo que firmamos ante notario es una extinción de condominio valorándolo por 100.000 euros, los gastos son de 2.100 euros. El impuesto de AJD es sólo del 1%, en lugar del 7% que se paga si se instrumenta como una compra-venta.

El ahorro fiscal de utilizar el recurso de la extinción de condominio es de 7.000 euros (para una valoración de la mitad de la casa de 100.000 euros). Una cifra nada despreciable, ¿verdad?

El problema: la hipoteca

Extinguir el condominio es sencillo y relativamente barato, como ya hemos visto. Pero no todo podían ser bondades. El problema es el préstamo hipotecario.

Si firmamos ante notario la extinción a favor de nuestra ex-pareja y nos quedamos tan contentos, los problemas vendrán más adelante; la razón es que con esta firma lo único que se hace es dejar de constar en el Registro de la Propiedad titular de la casa.

Pero para el banco que concedió la hipoteca seguimos siendo titulares del préstamo. Por tanto, seguimos siendo deudores de la hipoteca y figuramos en la CIRBE. Si nuestro ex no paga el banco nos embargará la nómina y resto de propiedades también a nosotros. En el mejor de los casos, que la hipoteca se paga correctamente, vamos a tener problemas para solicitar otro préstamo, ya que figuramos como deudores de la hipoteca antigua.

Recomiendo nunca firmar una extinción de condominio antes de tener aprobada una nueva hipoteca en la que el titular sea la persona que será propietaria del 100% de la vivienda. Es decir, primero quien se queda el inmueble debe tramitar una hipoteca en que sólo salga ella de titular (con otros familiares o terceros de avalistas o titulares, si lo exige su banco); el día de la firma ante notario primero se firma la escritura de extinción de condominio para acto seguido firmar una escritura de préstamo hipotecario.

Si el abogado de la otra parte le sugiere firmar un convenio en que usted cede la vivienda a cambio de que la ex-pareja pague la hipoteca, sonría y diga que no. Le está ofreciendo una manzana envenenada: usted cederá la propiedad pero seguirá siendo deudor del banco (diga lo que diga el convenio de separación).

Avalistas de por medio

El problema más típico es cuando los padres han avalado la hipoteca de los hijos para comprarse la casa y hay una separación. Personalmente siempre recomiendo que si avalan los padres de uno, también lo hagan los de la otra parte. la razón básica es que si después se separan los hijos, los problemas financieros son de ambas parejas, y se involucran todos en encontrar una solución.

Si la hipoteca no se paga correctamente, el banco puede intentar cobrar de los avalistas directamente, ya que responden exactamente igual que los titulares de la hipoteca, con todos sus bienes presentes y futuros.

Por tanto, el problema es familiar si hay avales por en medio, y en familia debe arreglarse el tema. Nada más lejos de la realidad pensar que por ser avalista primero irán contra la casa de los hijos.

¿Es posible dar la vivienda al banco y quedarnos sin deuda?

Pregunta recurrente que tiene una respuesta clara: no es posible salvo que el banco lo acepte. Y el banco sólo aceptará una dación en pago si cree que le saldrá más barato que subastar el bien o ir contra los avalistas; eso sólo pasa si los deudores son inmigrantes sin familia ni bienes en España que van a volverse a su país de origen de todas formas o hipotecas de titulares totalmente insolventes y sin probabilidades de dejar de serlo en un futuro.