Subrogar un préstamo hipotecario a tipo fijo y sus comisiones

Las hipotecas a tipo fijo que ofrecen las entidades financieras tienen una serie de ventajas e inconvenientes respecto a las hipotecas a tipo variable que debemos conocer y calibrar antes de tomar una decisión. La seguridad que nos da conocer la cuota mensual que pagaremos siempre en una hipoteca a tipo fijo se topa con los altos tipos de interés que cobran por este tipo de financiación y el alto coste de cambiarse de banco.

Ventaja de la hipoteca a tipo fijo: la seguridad

La principal ventaja de los préstamos hipotecarios a tipo fijo es la seguridad. Sabemos la cuota fija que pagaremos durante los 20 o 30 años (plazo máximo actual de las hipotecas fijas del mercado actualmente) de vida de la hipoteca.

Tomemos las condiciones de la hipoteca a tipo fijo con menor interés, que ofrece un 5% a 20 años, y supongamos que necesitamos 200.000 euros. La cuota fija mensual que pagaremos durante los 20 próximos años será de 1.320 euros. O visto de otra manera, devolveremos al final 316.800 euros (116.800 euros en intereses, sin actualizar en base al IPC).

Haciendo lo mismo con la hipoteca variable con menor tipo de interés, a euribor+0,30 a 30 años, lo que acabaremos pagando es imposible de calcular, debido a que nadie conoce la evolución del euribor a 30 años. Si se mantuviera siempre sobre el 2%, pagaríamos 770 euros mensuales, devolviendo 277.200 euros al final del periodo. Si en cambio el euribor estuviera en máximos del 5%, la cuota sería de 1.110 euros y pagaríamos un total de 399.600 euros; 122.400 euros más por el aumento del euribor, un verdadero riesgo a tener en cuenta, ¿verdad?

Desventajas del tipo fijo

Alguna de ellas ya ha quedado formulada en el ejemplo anterior: actualmente pagaríamos una cuota de 1.320 euros si contratamos una hipoteca fija. En cambio con la mejor hipoteca a tipo variable ( euribor actual +0,30 a 30 años), resulta una cuota de 723 euros:

Las hipotecas a tipo fijo son más caras que las hipotecas a tipo variable con el euribor actual, además de tener plazos de amortización más cortos. Las cuotas son más altas y los ingresos que nos exigen para su concesión, por tanto, superiores. Para conseguir la hipoteca fija del ejemplo, el sueldo mensual neto de los hipotecantes debería rondar los 3.770 euros!

Otro inconveniente financiero que tiene el préstamo hipotecario de tipo de interés fijo viene a la hora de cambiar de hipoteca. Imaginemos que el euribor lleva 4 años por debajo del 2% y decidimos dejar de pagar un 5% para subrogarnos a una hipoteca variable.

Si no nos hemos informado bien de las comisiones que firmamos en el momento de acudir al notario, podemos llevarnos una desagradable sorpresa:

Si la hipoteca se firmó antes del 9 de diciembre de 2007 la comisión subrogatoria máxima es del 2,5%. Si la hipoteca a tipo fijo para adquirir nuestra vivienda es posterior al 9/12/2007, la comisión por subrogación es del 0%, si bien la ley permite que se haya pactado otra comisión, la de compensación por riesgo de tipo de interés; esta comisión se paga si con la subrogación el banco pierde dinero (es decir, normalmente siempre se paga). Lo más habitual es que se pacte un porcentaje fijo en el contrato, aplicable sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación o subrogación. Este porcentaje suele rondar el 2,5%. Mismo perro con distinto collar.

Si el lector revisa con atención lo escrito, verá que en la mayoría de ocasiones haya firmado cuando haya firmado nadie le librará, como mínimo, de pagar una comisión del 2,5%. En nuestro ejemplo, si la subrogación se plantea a los 4 años, la deuda pendiente será de 174.204 euros. Y la comisión que tendremos que abonar al banco no bajará de 4.355 euros!

Las hipotecas a tipo fijo son las olvidadas de nuestro sistema financiero. Representan un riesgo para la banca, ya que si los tipos suben por encima de sus previsiones perderían dinero, por lo que sus condiciones financieras suelen ser disuasorias. Si a eso le sumamos que el coste de cambiar de banco no se ha reducido, es normal que más del 90% de las hipotecas que se contratan sean a tipo variable.