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¿Comprar, vender o alquilar un inmueble en España?

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Es una duda bastante común....¿Qué puedo hacer?

Bien, analizando la situación tenemos:

Si fuera un posible comprador me encontraría con que los precios de los inmuebles están bajando entre un 1% y un 14% anual dependiendo de la provincia. Esta tendencia bajista está muy consolidada y por tanto a corto plazo no sería un buen momento para comprar.

Aunque hay una serie de circunstancias a tener en cuenta como son que no todas las provincias tienen el mismo comportamiento siendo la bajada de precios en Huesca, Teruel, Tenerife, Las Palmas, Palencia y Vizcaya muy moderada, y en este caso no sería una mala compra.

Hay zonas donde se dan dos características interesantes:

  1. Hay mucho stock con lo que encontramos muy buenas ofertas tanto de particulares como de bancos alcanzando rebajas reales desde un 20% a un 30% (desde luego no ese 50& que anuncian algún banco o caja).
  2. Y su bajada de precios anual no es muy alta siendo inferior al 5% por lo que buscando con paciencia haríamos una buena inversión y tendríamos mucha variedad donde elegir. Sería prácticamente en toda la costa mediterránea, islas Canarias, Baleares, Sevilla, Cádiz y Huelva, exceptuando Girona donde bajan los precios entre un 7,9% y un 8,2% anual (fuentes: ministerio de fomento y precio medio anual de portales inmobiliarios).

En todas las zonas salen buenas ofertas de inmuebles y es un buen momento para un propietario que quiera cambiar por diversas razones (problemas de espacio, comunicación, vecindad, etc.). En la mayoría de los casos el comprador no suele realizar la transacción por un conflicto de intereses ya que pretende vender su propiedad cara y comprar muy barato. Suele vender quien se ve obligado por motivos económicos y personales.

Para un comprador que quiera realizar una inversión buscando una rentabilidad:

  1. Informarle que el mercado inmobiliario no es un mercado continuo (la Bolsa) por lo que tarda más tiempo en configurarse un cambio de tendencia, que se podría dar por un cambio de Gobierno (20 Nov 2011).
  2. Si pretende comprar para alquilar debe de tener en cuenta que el alquiler anual tiene una rentabilidad del 3% al 5% según la zona. Si compra en zonas donde un inmueble baja de precio por encima del 5% sólo se justificaría esa inversión comprando con descuentos reales de un 30% o superiores y estimando que a medio plazo los precios se estabilizaran. El precio del alquiler se estima en función del precio de la vivienda, debido al exceso de oferta, si baja el precio de la vivienda, baja el precio del alquiler.
  3. La inversión para alquiler más recomendable en España es el alquiler por días o alquiler de temporada, que alcanza un 10% de rentabilidad anual. Este tipo de alquiler ha ganado en flexibilidad debido a la gran proliferación de portales inmobiliarios específicos. Se puede invertir en las zonas antes comentadas, en las grandes ciudades en su zona centro o cerca de su zona turística y en ciudades turísticas como Salamanca, Granada, Córdoba, etc. Este tipo de alquiler se está convirtiendo también en invierno en una buena alternativa al hotel.
  4. Otra inversión sería la autoconstrucción, es decir, comprarnos una parcela urbana con la idea de hacernos nuestra casa o chalet. El buen momento se debe a que podemos encontrar terrenos a muy buen precio. Aunque lo más interesante es la disponibilidad que tendríamos de técnicos, arquitectos, aparejadores y constructores, conseguiríamos precios más ajustados en los presupuestos, mayor calidad en la construcción pudiendo ser más exigentes que en condiciones normales, consiguiendo nuestra casa con mejores acabados, costes y con más agilidad en la ejecución.

Para un comprador conservador existe la posibilidad de arrendamiento con opción de compra, que es una manera de asegurarse un precio a medio plazo.

  1. Dicho arrendamiento en los Bancos y Cajas no es muy flexible, de duración 4 años y se suele pedir como prima entre el 3% y el 5% del valor pactado del inmueble. La prima sería una cantidad que se paga por tener el derecho de ejercitar la compra y normalmente se descuenta del precio final y se perderá si no compramos el inmueble en el plazo pactado. Las cantidades de alquiler del primer año se descontaran del precio final siempre que se compre el inmueble en ese mismo año, pero el resto de años de alquiler no se descontaran del precio o bien introducen cláusulas que van penalizando progresivamente. Es decir, si compramos el segundo año sólo se descntará el 50% de las cantidades pagadas como arrendamiento, con lo que el banco se asegura un mejor precio si no se compra el primer año-
  2. Sin embargo promotores y particulares, permiten unos contratos mucho más flexibles, a la carta, en los que a veces no hay prima, la duración puede ser superior a 4 años y otras veces se pacta un arrendamiento ligeramente superior con el fin de que todas las cantidades se descuenten del precio final.

Para el comprador más conservador, este puede optar por el arrendamiento y esperar a que dejen de bajar los precios, pero ya no conseguirá descuentos del 20% al 30%, ya que en ese momento habrá aumentado la demanda y los vendedores no necesitarán rebajar tanto sus propiedades.

En fin, como podemos ver, hay muchas más posibilidades de las que parece en un mercado de crisis, se trata de buscar la que mejor se ajuste a nuestras necesidades.

Esta información es de: José Luis Garzón. www.realestateinspain.eu

Consultor económico financiero con más de 10 años de experiencia. Máster de dirección y gestión integral de empresas inmobiliarias y de la construcción.

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José Luis Garzón

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