Qué debes exigir cuando compras una vivienda de obra nueva

Cuando un comprador decide adquirir un piso de obra nueva hay ciertas garantías que debe exigir. Las más importantes son:

1.- Entregar la cosa vendida

El primero y principal es la entrega de la vivienda de obra nueva al comprador, dicha entrega al tratarse de un bien inmueble se puede hacer de tres formas:

A) Entrega material: mediante la puesta en posesión del adquirente de modo inmediato.

B) Entrega instrumental: tiene lugar, salvo pacto expreso en contrario, por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, conforme a lo prescrito en el art. 1462 del Código Civil.

C) Entrega simbólica: Conforme al art. 1463 del citado Código, por la entrega de las llaves o por el sólo acuerdo de las partes, o si el comprador ya tenía la cosa vendida en su poder por algún otro motivo.

Conforme se deduce de los arts. 1258 y 1461 y la doctrina del Tribunal Supremo la obligación de entregar la vivienda lleva aparejada la de facilitar al comprador la correcta titulación de los inmuebles que se vendieron para adecuar el Registro a la realidad jurídica.

Los documentos que han de acompañar a la puesta a disposición del comprador de la vivienda adquirida son:

Cédula de habitabilidad

Si bien este documento no es requisito indispensable para la eficacia de la compraventa es lo cierto que al ser un requisito exigible para la contratación de los servicios y suministros de los que necesariamente ha de disponer una vivienda y por tanto el incumplimiento de esta exigencia supone una infracción de las obligaciones que corresponden al vendedor.

Cancelación de hipotecas

El comprador debe tener en cuenta que el compromiso del vendedor de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca no se agota, contrariamente con la mera presentación de la documentación en la notaría y el depósito de una provisión de fondos, sino que por el contrario debe tratar de remover cualquier obstáculo que impida la realización de la cancelación en un plazo razonable, requiriendo de forma fehaciente, e incluso judicialmente si fuera preciso, al acreedor hipotecario para que proceda al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de cancelación.

Propiedad Horizontal

Cuando se trate de viviendas sitas en edificios divididos en pisos o apartamentos en propiedad horizontal debe exigirse también:

1) Los Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está funcionando se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta.

2) La comunicación a quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, que se ha producido una transmisión del piso o local de su propiedad. La sanción que acarrea el incumplimiento de esta obligación es verdaderamente importante, ya que el transmitente, aunque al dejar de ser propietario deja de ser deudor de los gastos comunes devengados tras la transmisión, se sitúa como responsable solidario para el caso de que el adquirente no satisfaga dichos gastos.

3) La declaración de su situación en cuanto al pago de gastos comunes que adeuda a la Comunidad, esta declaración del transmitente debe coincidir con el contenido de la certificación que, emitida por el secretario de la Comunidad de Propietarios, se le obliga a aportar en el momento de otorgar escritura pública.

Libro del edificio

Conforme prescribe el art. 7 de la Ley 38/1999 se entregará a los usuarios finales el Libro del Edificio constituido por la siguiente documentación: El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Distintas Comunidades Autónomas también han legislado sobre el Libro del Edificio.

2.- El saneamiento por evicción Constituye la segunda obligación en importancia del vendedor, la de responder ante el comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. Conforme al Código Civil se produce la evicción cuando, a consecuencia de una resolución judicial, el comprador de una cosa puede verse privado de todo o parte de ella, y es consecuencia de la obligación legal que se impone al vendedor para responder de la posesión pacifica de la cosa vendida.

3.- El saneamiento por vicios

Como ya se ha analizado anteriormente el concepto de vicios ocultos ahora se examinará lo referente a vicios ruinógenos, considerando el concepto de ruina no como derrumbamiento, devastación, desmoronamiento o desplome, sino el concepto más amplio, certero y lógico de “ruina funcional”, que comprende los graves defectos constructivos, que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia, y, en los casos de viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias, ha de conectarse con el derecho de disfrutar de la dignidad y adecuación conveniente de las mismas. La acción a dirigir contra el promotor por un comprador cuya vivienda padece de los denominados vicios de construcción puede verse amparada en base a la denominada responsabilidad decenal del Artículo.17 Ley 38/1999 de 5 noviembre 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o del Artículo.1591 CC y podrá reclamarse la reparación de los defectos constructivos, o bien la indemnización equivalente al detrimento patrimonial. Una y otra pueden incluir también la reparación de los daños y perjuicios.