Saber comprar una vivienda.

Comprar o no un piso en Barcelona, España.

Soy propietario de una inmobiliaria en Barcelona y muchos de mis clientes se están preguntando si es el bueno momento para comprar un piso en Barcelona o no, y cuales son los factores que hay que tomar en cuenta.

Por esta razón quiero publicar este articulo .

¿Que es lo que realmente importa en el momento de comprar una vivienda?

El primer gran error que se comete al comprar una vivienda es atender exclusivamente a la relación euro/m2 y zona. Una vivienda es algo mucho mas complejo que una merluza para comprar exclusivamente "a peso".

La ecuación euro/m2/zona debe servir como una primera aproximación. No obstante debemos ver que existen zonas sobrevaloradas que no aportan demasiados valores añadidos respecto de otras mucho mas baratas. Me explico, hace 50 años, comprar en Pedralbes, Sarria ofrecía unos valores añadidos (equipamientos, infraestructura, comunicaciones, zonas verdes); sobre otros como Sant Martí, Sant Andreu. Hoy en día esas ventajas son ficticias.

Por lo que realmente casi se podría hablar de Barcelona como una zona única. Muy pocos barrios ofrecen valores añadidos respecto al resto. Tal vez Diagonal Mar, Marbella, Poble Nou, Barceloneta ofrezcan las playas. Eixample su proximidad al centro de la ciudad. Pero yo veo pocas diferencias entre una vivienda sita en la zona de Via Augusta, respecto de ota sita en otros barrios como Sagrera, Clot, Sants. Es mas, Sants y Sagrera van a tener un gran valor añadido con las estaciones del Ave. Fundamentales para la conexión con Europa o Madrid. Pese a eso, existen zonas donde el m2 se paga casi al doble que en otras. Otra consideración, es que hoy en día en Barcelona el 50% de viviendas están ocupadas exclusivamente por una persona, y este fenómeno va a ir a mas. El prototipo de familia con 4 hijos se extinguió hace 15 años, el prototipo familia con uno o dos hijos está a punto de hacerlo. Parece lógico que dejemos de demandar pisos con muchas habitaciones pequeñas y oscuras, para buscar pisos con menos dependencias pero mucho mas grandes, diáfanas y confortables, ya que será en ellas donde habitemos, y al fin y al cabo, esas habitaciones pequeñas al final solo terminan de utilizarse como trasteros. Que una vivienda de 50-55 m2 sea mas cara en proporción a una de 100 m2 es lógico. Ambas tienen una cocina con un equipo y unos acabados, que es lo que encarece básicamente una vivienda. En consecuencia, la repercusión m2 de cocina o de baño por m2 de vivienda es mayor en una vivienda de 50 m2 que no en una de 100 o en un chalet. Dicho de otro modo, si el precio en euro/m2 que pagamos por un piso de 100 m2 fuese el mismo que en un piso de 50 m2, deberíamos exigir que la vivienda de 100 m2 llevase dos cocinas. Otras circunstancias mucho mas relevantes que la zona que se han de considerar serían:

1.- estado del inmueble; si es a estrenar, reformado integralmente, reformado parcialmente, o a rehabilitar.

Ojo cuando se dice reformado, y en realidad se han substituido únicamente los azulejos de la cocina o de algún baño. La mejor opción sin ninguna duda es una vivienda obtenida por cambio de uso a local, ya que en ese caso es prácticamente obra nueva con instalaciones y equipo nuevo, condiciones de habitabilidad para vivienda nueva; y a precio de tasación de vivienda usada!!!. Lo que podemos decir, un chollo. Eso si, siempre que sea escriturada como vivienda y no como local.

2.-calidad de los m2 de vivienda. Si son exteriores o interiores, luz y posibilidades de ventilación natural.

Proporción de fachada exterior y ventana en relación a metros cuadrados habitables. Vistas, orientación.

3.-acabados. Que no os den gato por liebre, a un simple parket y un aluminio lacado blanco se les ha llamado acabados de primera (la realidad es que son acabados de tercera).

Informaros de los precios de las calidades. Silestones, porcelánicos, parkets monolamas, griferias y mobiliario de cocinas de primeras marcas son productos que realmente definen una primera calidad.

4.-diseño. En obras reformadas, el diseño constituye otro valor añadido.

Si se ha contratado a un arquitecto interiorista o decorador en la reforma, es algo que se nota, y que da una gran calidad a los interiores. Curiosamente no se suele valorar el diseño cuando compramos una vivienda, mientras que es en lo que mas nos fijamos al comprar un coche. Esto desgraciadamente es algo que el tasador no valora, ni la entidad hipotecaria. Pero quien va a usar la vivienda vas a ser tu, no el tasador.

5.-gastos de comunidad.

Muy importante ya que estos gastos pueden oscilar desde 20 euros hasta más de 500 euros mensuales. Ni que decir tiene que esa carga mensual se debe sumar a la cuota de la hipoteca a la hora de valorar si podremos soportarla. Fincas con servicio de portería, jardín comunitario, vigilancia ven como se encarecen los gastos de comunidad. Averiguar también si hay pendiente alguna derrama, o si se han de acometer obras importantes en la finca a corto plazo (rehabilitación de fachadas, cambio de ascensores, substitución de bajantes, refuerzos estructurales)

Para inversionistas, yo invertiría en lofts (con habitabilidad) de 40-60 m2 con acabados de superdiseño en zonas como Sants, Sagrera, Poble Nou, Clot. No invertiría en grandes pisos y en especial de barrios sobrevalorados. Esa va a ser la demanda del futuro. Los equivalentes a los utilitarios de altas prestaciones. El pisito familiar, además de existir una gran oferta, no aporta exclusividad que es lo que buscan los singles o parejas jóvenes. Finalmente: Asesoramiento, asesoramiento, asesoramiento Comprar una vivienda no es comprar un teléfono móvil. Hay que buscar asesoramiento mas allá del comercial inmobiliario, buscar asesoramiento en profesionales de la arquitectura o en otros agentes de la propiedad inmobiliaria ajenos a la operación de compra-venta. Finalmente decir que de las tasaciones de los bancos pueden ser muy poco fiables, precisamente porque únicamente se fundamentan en zona/m2.

mas informacíon: http://wwww.stayinbarcelona.net/es/