¿Qué es un Estudio de Títulos de una Propiedad?

Estudio de Título de una Propiedad

Cada vez que se compra o se vende un bien raíz  se debe realizar el tramite de Estudio de Título.

El Estudio de Títulos es el análisis que realiza un abogado de los antecedentes legales del inmueble que será próximamente vendido a un tercero o  hipotecado a un banco u otra institución financiera, sólo cuando los títulos de dominio hayan sido encontrados.

El Estudio de Títulos necesariamente debe ser llevado a cabo por un abogado, es una labor profesional.

El comprador que adquirirá la propiedad y a la vez el banco en cual constituirá la hipoteca deben tener la tranquilidad que el inmueble que se está comprando o hipotecando, ha sido legítimamente adquirido por el actual propietario. A la vez, se debe tener la seguridad y certeza que todas las anteriores transferencias de la propiedad, hasta completar un período de 10 años hacía atrás, también fueron bien efectuadas.

El Estudio de Título se debe efectuar antes de realización de la escritura de compraventa o hipoteca. Habitualmente se realiza antes de la compraventa pero con posterioridad a la promesa de compraventa.

El contrato se establecerá que el negocio queda sujeto a la condición que los títulos del inmueble se encuentren conforme a Derecho a juicio del abogado del comprador o del departamento legal del banco que financie la operación, según se trate de una compraventa al contado o con crédito hipotecario.

Es solo preventivo ya que se efectúa sin que exista algún conflicto o juicio en contra del actual propietario o de sus anteriores propietarios.

Con el estudio de títulos se pretende descartar que un tercero pueda disputar  el derecho de dominio que tiene el actual propietario y que como consecuencia también pueda llegar en el futuro a rebatir los derechos del nuevo adquisidor.

El estudio de títulos comienza con la revisión de la actual situación jurídica de la propiedad, se debe analizar si la inscripción de dominio está correcta y si se encuentra vigente, si el inmueble está afecto a alguna hipoteca, prohibición, gravamen o embargo. Si existe alguna declaración de utilidad pública o se encuentra afecto a expropiación municipal o del Serviu.

Después del primer proceso del Estudio de Título, el abogado tendrá que analizar cada una de las transferencias efectuadas hacía atrás, estudiando las escrituras de compraventa, de adjudicación, etc. según sea el caso y las respectivas inscripciones, de modo tal que se construya íntegramente la posesión del inmueble desde la actual inscripción hasta 10 años atrás.

En el caso que uno de los propietarios anteriores hubiese fallecido, habrá que estudiar la posesión efectiva de la herencia, revisar la inscripción de la propiedad a nombre de la sucesión, el pago del impuesto de herencia, las autorizaciones judiciales para los herederos menores, etc.

El Estudio termina con el correspondiente informe de títulos conforme a derecho emitido por el abogado, el cual es indispensable para continuar con la correspondiente operación.

Por último es necesario tener presente que la recopilación de los títulos de dominio es una obligación del vendedor.