El traspaso de locales de negocio

En el momento actual es relativamente frecuente encontrar en cualquier ciudad locales o lonjas con el cartel de “SE TRASPASA”.8DNYYJA5266R

La realidad es que la actual Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de arrendamiento que se hayan pactado conforme a sus preceptos no contempla el traspaso, tal como lo consideraba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Conviene determinar por lo tanto que el traspaso conforme a la citada norma es: “La cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”

Hay que considerar por lo tanto a estos efectos los arrendamientos de local de negocio divididos en dos grupos:

A.- Contratos sometidos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que serán todos los pactados a partir de enero de 1995 en los cuales el arrendatario ha visto sustituido el derecho de traspaso por el derecho a subarrendar o ceder la finca arrendada sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Sin embargo la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Sin embargo es de destacar que si esa cesión o subarriendo se produce mediante precio entre el cedente y el cesionario, el arrendador no adquiere derecho alguno sobre ese precio. Tampoco contempla la Ley la posibilidad de que el arrendador pueda ejercer un tanteo o retracto sobre dicha cesión o subarriendo.

B.- Contratos subsistentes en la actualidad pactados con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Subsiste el derecho de traspaso entendido en los términos antes expresados. Sin embargo la normativa era y es muy rigurosa en materia de requisitos a observar por el arrendatario que pretende traspasar, y puesto que el incumplimiento de estos requisitos puede dar lugar a la resolución del arriendo es interesante exponerlos siquiera sea sucintamente:

1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año

El año ininterrumpido de permanencia puede ser en cualquier momento a lo largo de la vida del contrato (SAP de Badajoz de 2 de abril de 1998)

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario

Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva (...)pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito (SSTS 7 de junio de 1971; 26 de mayo 1975; 6 de abril de 1992 , entre otras muchas)

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

Cuando el arrendatario venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.

Corresponde sentar que el IVA no se integra en el precio, en atención a que se trata de un impuesto cuyo sujeto pasivo es el transmitente, amén de que su devengo es temporalmente posterior a la perfección del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo 26/3/2009)

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

Puesto que la Ley reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido, consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

La escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado firmado por el arrendador o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos (SSTS: 1 de diciembre de 1983, 23 de noviembre de 1984, 28 de noviembre de 1986, 23 de febrero de 1988, 7 de marzo de 1989).

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º.

En resumidas cuentas podemos decir que las diferencias entre una situación y otra son las que siguen:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento, ni existe el derecho de tanteo o retracto.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.