La explosión de la burbuja "Vivencias de un inmigrante en la crisis del mercado inmobiliario Español"

Con la idea de realizar una especialización de 2 años en arquitectura y regresar a mi país tras esto, con el peldaño de los 30 años superado, España es mi destino, así pues, para el 1 de Enero de 2002 se vive ya el importante ingreso de la moneda Euro como única divisa para todos los países de la Unión Europea, las famosas pesetas, tienen los días contados, las conversiones y las calculadoras con valores dobles son los souvenirs más vendidos y regalados, el despertar de una nueva economía basada en la construcción de viviendas hace que se recalifiquen terrenos rurales, se realicen más proyectos urbanísticos y el crecimiento de la contratación de mano de obra no calificada, abre las puertas a cientos de miles de inmigrantes que ven su posibilidad de progreso en el bonanza inmobiliaria Española.

Estudiar y trabajar nunca ha sido tarea fácil y más aún en el extranjero, mi primer año de estudios no fue nada relevante, cuando vienes quieres agarrar el mundo en tus manos, pero las condiciones son otras. Empezando con la conversión de la moneda de una divisa menor a una mayor, piensas: “aquí los altos costos en alquileres y viviendas son astronómicos”. Para el 2002 el alquiler medio de una vivienda de 2 dormitorios en 55 m2 oscilaba entre 400 € y 600 € y la compra de una vivienda usada de iguales características rondaba los 150.000 a 180.000 €, sin embargo para una economía que parece convertirse en “muy estable” los precios son accesibles y las viviendas de segunda mano empiezan a ser objeto de deseo por parte de agentes de la propiedad inmobiliaria, que además ofrecen vivienda nueva a cambio de un “pequeño incremento” del resultante de la venta de tu primera vivienda, así pues “el estrenar casa” se empieza a convertir en una obligación, hay que aprovechar las vacas gordas, vender tu casa a buen precio y estrenar un chalet ó ganar más metros cuadrados es el objetivo.

Como dije antes, no es algo nuevo contar que los primeros años en otro país son los más difíciles, pero la oportunidad de pasar de ser un trabajador anónimo a ser parte de una gran empresa, siempre esta pasando por tu cabeza, aún más si por donde caminas o te mueves hay 2, 3 y 4 o más grúas erguidas, construyendo torres y edificios con apartamentos, dúplex, áticos, buhardillas, etc. etc. y el presupuesto da hasta para que se contrate a famosos arquitectos de talla internacional para diseñarlos y lo mejor: “todo se vende”, el precio de los alquileres es desorbitado, haces cuentas y con lo que pagas de renta de alquiler mes a mes podrías pagar tu propia vivienda, pero hay un pequeño-gran problema “eres inmigrante” los bancos prácticamente restringen créditos de estas características y lo hacen con mucha razón; pero a medida que los años pasan muchos trabajadores extranjeros han podido asentarse en empresas constructoras con sueldos relativamente buenos y los ahorros empiezan a verse paulatinamente; los bancos intentan confiar. Yo por mi parte me dejaré tentar por el impresionante desarrollo inmobiliario y entraré de lleno a ver el funcionamiento de una multinacional italiana de intermediación inmobiliaria que para el año 2002 tiene en España 750 oficinas siendo la empresa más grande de toda europa y la tercera en franquicias despues de multinacionales dedicadas al tema "Hamburguesas"...para esto tendré que arrancar de cero para aprender su “filosofía y técnica de trabajo tan fructífera”; así que seré parte de una de esas 750 franquicias y aunque el trabajo aparentemente me parece al principio fácil descubro rápidamente lo pesado y estresante que puede convertirse trabajar hasta 10 horas diarias ó más, de lunes a viernes en un principio, para después incluir los sábados por supuesto, la ventaja: hay mucho trabajo, pues “todos quieren cambiar de casa” y si tienen el respaldo de una multinacional con gran cobertura nacional y trayectoria el resultado puede ser muy interesante.

Las ventas crecen, los tiempos de venta bajan, las comisiones se disparan, los precios continúan al alza, el terreno edificable o urbanizable empieza a desaparecer, las promotoras multiplican delegaciones y traspasan fronteras así, Europa del este es el objetivo, en cada esquina hay una oficina o “pequeño despacho inmobiliario improvisado”, todos queremos estar posicionados en el mejor renglón de la economía española, el inmobiliario: ó vendes, ó compras ó intermedias, estamos en una época inigualable, el derroche es evidente, estamos subiendo como la espuma de un buen champán francés.

Mi ascenso en la multinacional de intermediación inmobiliaria es rápido, en 6 meses de Asesor inmobiliario paso a ser Responsable de oficina y en menos de un año compro acciones de la misma, al poco tiempo adquiero también el 50% de otra franquicia, el negocio va demasiado bien para ser verdad…pero cuanto durará? Es el momento de apostar por la empresa, abrir nuevas oficinas es el reto, lo asumo, cambio de provincia y de ciudad de residencia, no me importa: apertura de una nueva oficina, compra de acciones de una cuarta que marcha de forma irregular, todo tiene que ser muy pero muy rápido, operaciones van, operaciones vienen, las palabras especulación, reventa, hipoteca, están a la orden del día y se mezclan con palabras no tan conocidas como euribor, IPC, tasación, casi no las conocemos pero no importa hay que comprar, aprovechar la oportunidad talvez única; los bancos prestan el 90% del valor de la vivienda, si tienes un avalista hasta llegan al 100% y no te piden ni tan siquiera cuota de entrada, que bien vivimos, la empresa en la que trabajo ha pasado de 750 a 1050 oficinas, es un éxito total 300 oficinas en 3 años, 100 al año, promedio de 8 oficinas cada mes, tenemos una oficina en cada barrio de España cerca de usted...!

Por supuesto llega el momento de pasar del letargo a la cruda realidad, la última crisis económica en españa derivada del mercado inmobiliario se dio hace menos de 7 años entre 1990 y 1996 donde, según la sociedad de tasación, las viviendas bajaron ininterrumpidamente durante 6 largos años...ahora, el ciudadano de la calle reacciona al ver que una hipoteca es para 30, 35 ó 40 años para los más jóvenes, con una cuota que puede sobrepasar a sus ingresos. Para el año 2004 el diario británico The Economist ya aseguraba que la sobrevaloración de la vivienda en España estába en un 50%, así que las ventas bajan, aunque los precios no, los bancos no obstante tarde, también reaccionan. Para el año 2005 el euribor que es el European Interbank Offered Rate o mejor dicho el tipo europeo de oferta interbancaria que hasta entonces había bajado, empezó su escalada y con ello la alteración y la resultante subida en las cuotas hipotecarias y en tan solo un año recuperó la bajada que en su momento tuvo. Yo soy uno de esos ciudadanos de la calle, en tan solo un año la cuota de mi hipoteca ha llegado casi a duplicarse, mi sueldo mensual no es el mismo, a mi esposa se le termina el contrato después de 4 años de trabajo sin pausas, no lo esperábamos. Nosotros y cientos de extranjeros y de “no extranjeros” tenemos problemas, las ventas están por el suelo, en mi empresa los gastos mensuales desangran los pocos ingresos, los cánones por publicidad no se pueden bajar, los royalties tampoco, varias oficinas con más antigüedad y menos resultados empiezan a cerrar, las cosas no andan del todo bien, más aún si nos dejamos contagiar por el llamado pánico colectivo; pero los egresos superan los ingresos, así no se puede aguantar por mucho tiempo, las grandes cantidades de dinero obtenido años atrás empiezan a ser fondo de una inestabilidad inaguantable, la palabra quiebra ronda todo el día y antes de sufrir una iliquidez mayor será mejor terminar con las sociedades a tiempo y creo que ha llegado el momento de dejar la empresa. La vivienda usada no se vende, en cada edificio se pueden ver 4, 5 ó más carteles de diferentes viviendas, no hacen falta intermediarios, hace falta venderlas, sin embargo siempre quedará la opción de construcciones nuevas, tendré que empezar de cero nuevamente y buscar trabajo en lo que puedo desempeñarme, en mi nueva ciudad de domicilio puedo ubicarme en la promoción de viviendas de una de las más importantes constructoras Españolas y afortunadamente en 7 meses logro una pequeña mejoría económica después de la debacle que me cayó, pero hay que tener confianza en uno mismo y en la economía del país, así pues, al poco tiempo me llaman de una promotora local con mejor sueldo y mejores condiciones laborales, estoy entusiasmado, el gobierno central asegura que no existe crisis inmobiliaria ni económica sino una “suave desaceleración” sin embargo el F.M.I. ó Fondo Monetario Internacional, asegura lo contrario, para mediados del año 2006 se presenta la subida más fuerte de los tipos de interés y las hipotecas empiezan a ser inaccesibles para todos, paralelamente una crisis anunciada en el mercado estadounidense dispara las alertas mundiales y todo lo que pasa en EEUU, puede pasar en Europa o no? 2007 será el año definitivo, en las principales ciudades españolas, Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia los precios de las viviendas de segunda mano empiezan a bajar, razones obvias, nadie quiere comprar; la vivienda nueva se mantiene aunque tambaleándose y a finales de año veremos a grandes promotoras nacionales hacer sociedades y alianzas para salvaguardarse del desplome e irse a la quiebra una tras de otra.

Para 2008, la burbuja inmobiliaria ha explotado!la crisis definitivamente ha llegado, esta entre nosotros, vive con nosotros y aunque para mí la crisis lleva ya casi un año, es lógico que para las grandes empresas hasta ahora empieza. Acto seguido las quiebras y las llamadas suspensiones de pagos son noticias de portadas, el desempleo empieza su escalada, el sector de la construcción el más afectado, el número de desempleados es comparado con el que se presentó hace una década y las desalmadas apuestas pueden oírse en todas partes: quien será el próximo? Las bajadas en Bolsa de empresas fuertes son evidentes, los problemas ya no son solo para empresas inmobiliarias, ahora se les unen grandes grupos bancarios que anuncian iliquidez, para fortuna de algunos, surgen las ayudas de los gobiernos centrales, no se pueden dar estos casos en países como Estados Unidos, Japón, Alemania, China, Reino Unido, Francia e Italia considerados potencias mundiales y aunque no es el caso de España que según un estudio de comienzos del 2007 afirmaba con beneplácito que ocuparía el puesto octavo del G8 desplazando a Canadá y superando a Rusia e India. Con la situación que vivimos actualmente me pregunto si aún pueda existir alguien que lo crea, pero los 2.261.925 desempleados son la otra cara de la moneda. Yo aprovechare para continuar con mi profesión, los sábados y domingos también se puede crear y trabajar.

Es curioso, vine por estudios y llevo ya 7 años, obtengo la nacionalidad española y probablemente me embarque en un proyecto que plantea invertir en Colombia, donde varios promotores ibéricos con anterioridad vienen desarrollando proyectos de vivienda turística, principalmente en Cartagena de Indias, Bogotá, Pereira y Cali, ciudades con gran presencia de emigrantes en España. Según el análisis de los socios accionistas Colombia posee una economía que aunque crece, no es sostenible y así lo expresaba una publicación de una importante universidad Colombiana, sin embargo el cambio de divisas alcanza máximos históricos 1€ = 3.100 pesos colombianos, el proyecto que se desarrolla con un hermetismo absoluto plantea la construcción de 300 viviendas unifamiliares y 50 apartamentos con una inversión aproximada de 15 millones de euros, sin incluir el terreno que es considerado aporte de socios según me lo hacen saber...mi tarea in-situ era, aparte de coordinar las negociaciones entre socios colombo-españoles y verificar aspectos técnicos del anteproyecto, era la de calcular y casi vaticinar las utilidades de la promoción a desarrollarse en 3 etapas, durante 3 años entre ejecución de las obras y ventas, la primera fase seria la de prueba, pero ningún socio está dispuesto a arriesgar ni un solo céntimo o peso colombiano, si no hay utilidades es obvio: mejor esperar a que la perspectiva mundial cambie, las economías fluyan y la inversión reviva, pero en estas fechas cualquiera podría predecir que no es el momento para invertir incluso si por 1€ te dan 3.100 pesos; lo importante es producir un 30% o más de utilidades...algo absolutamente imposible para cualquier país ubicado en Sudamérica, incluso Europeo y mas aún si es Colombia que aunque el precio del petróleo y el carbón continúan de subida y el café se mantiene estable, el salario mínimo para el 2009 esta calculado en 497.000 pesos o sea unos 160.32 euros. Caso cerrado.

Ante tal situación ya de vuelta en España, solo resta esperar, suena absurdo pero sabemos que en todas las estadísticas existen picos altos y bajos, más aún en el mercado inmobiliario y la construcción. Ahora con una tasa del 17,4% de desempleo en España que supera los 3.644.880 desempleados datos para el 1 de Mayo de 2009, contradictoriamente se empieza a percibir un mejor panorama, el desempleo sube aunque en menor porcentaje, la industria del automóvil logra incorporar algunos trabajadores, los precios de viviendas nuevas y de segunda mano se estabilizan y muchos consideran que la baja ha superado en varias provincias el 25%, las hipotecas disminuyen gracias a la bajada de los tipos de interés y el euribor; los estadistas más optimistas aseguran que lo mas grave ya pasó, pero hasta el 2010 no se retornara a una prematura normalidad, ahora pues, mientras llega esa anhelada normalidad, es el mejor momento para capacitarse y aprovechar el tiempo al máximo, yo continuo explotando mi profesión y buscando trabajo como muchos españoles y extranjeros, me considero de los dos lados y lo hago siempre con mucho positivismo, los últimos años me han enseñado a superar varios retos, a cambiar de país, a trabajar en atmósferas diferentes, a disfrutar de las mieles del éxito, a caer en una quiebra, a levantarme y volver a empezar, así que hago caso del viejo dicho popular que reza: No hay mal que dure cien años…

Paco López Arévalo.