Invertir en bienes raíces

Uno de mis clientes inversionistas me preguntó si es más rápido un arriendo en Ñuñoa que en Las Condes, Providencia o Vitacura.

La respuesta a esta pregunta puede ser tan variada como las experiencias que cada uno de los corredores de propiedades haya tenido.

Por regla general, la rentabilidad obtenida por un bien raíz está entre 5% hasta un 6% y va en directa relación con el monto invertido. Es decir, a mayor inversión menor rentabilidad.

Como ejemplo práctico, un departamento cuyo valor oscila en los $ 45.000.000,- la rentabilidad debería estar entre UF + 5% y 6% anual mientras que un departamento cuyo valor se acerca a los $ 280.000.000,- la renta que produce es de $ 1.000.000,- mensual lo que implica una rentabilidad anual de UF + 4,3% aproximadamente.

Un departamento para renta debiera amortizarse en un período de 15 a 20 años. A mayor precio mayor período de amortización. Siguiendo con el ejemplo anterior, el departamento de $ 280.000.000,- debiera amortizarse en 20 años con lo que la rentabilidad anual debiera estar bordeando UF + 5% y la renta mensual debiera estar en % 1.170.000,- sujeto a variaciones generalmente hacia abajo.

En el caso del departamento de $ 45 millones, la amortización debiera estar más cercana a los 15 años con lo cual la rentabilidad esperada es de UF + 5.5% y la renta mensual, por lo tanto, sería $ 206.000,- aproximadamente.

Es importante considerar que estos valores pueden variar significativamente dependiendo de ubicación, la cercanía al Metro, equipamiento del sector donde está emplazado el inmueble, etc.

Esto en cuanto a casas y departamentos residenciales ya que en relación a las rentas obtenidas por locales comerciales y oficinas estas pueden superar UF + 12% anual dándose casos de hasta UF + 17% anual sobretodo en locales comerciales ubicados en locaciones Top. Pero este es tema de otro artículo.

Y, respondiendo a mi cliente, le puedo indicar que a mayor valor de arriendo menor velocidad de colocación.

Me gustaría precisar algunas consideraciones en esta respuesta a mi cliente.

La decisión de inversión en un bien raíz está sujeta a varios factores entre ellos cual es el mercado objetivo al cual queremos enfocar nuestra inversión, la capacidad de inversión, la depreciación del inmueble, posible valor de recompra o ¿cuál será la pérdida de valor en el tiempo?, que tipo de arrendatario queremos o podemos obtener de acuerdo al inmueble objeto de nuestra inversión, cuantos dormitorios, servicios completos, si el edificio tiene más o menos prestaciones o simplemente no tiene, etc., etc.

Mientras más bajo sea el monto de nuestra inversión más riesgos tendremos en cuanto a calidad del inmueble y del arrendatario. Probablemente el valor de compra será duramente castigado al momento de revenderlo, el cuidado del arrendatario será menor por lo que el mantenimiento será mayor ocasionando un daño a los ingresos originados por la renta del bien, etc. En contra posición, la rentabilidad anual podría llegar a UF + 12%. En general estas rentabilidades se obtienen en departamentos ubicados en la comuna de Santiago con los innumerables edificios construidos.

Al contrario, una propiedad de mayor valor produce una renta comparativamente más baja sin embargo los arrendatarios son sujetos más viables, cuidadosos con el inmueble, en general no tienen problemas económicos y pueden asumir los altos valores de arriendo, el inmueble no pierde su valor adquisitivo en el tiempo de forma considerable, etc.

La pregunta entonces que todo inversor grande o pequeño se debe hacer al momento de decidir su compra no es precisamente si se arrienda más rápido en Ñuñoa que en Vitacura si no cuanto riesgo deseo asumir en mi inversión, cuanto tiempo me demoraré en recuperar mi inversión, si los arrendatarios serán confiables o no, si cuidarán el inmueble o se arrancarán después de varios meses sin pagar, el valor de la reventa será mucho menor que el que se pago al comprar, etc.

José Manuel Ortúzar Ugarte

Corredor de Propiedades desde 1981

Maremagnum Ltda

www.maremagnum.cl

Blog Corredores de Propiedades de Chile