Fiscalidad de la Nuda Propiedad

La realización de una renta vitalicia a cambio de vender la nuda propiedad de la vivienda dispone de unas importantes ventajas fiscales para personas mayores de 65 años. A continuación, indicamos los impuestos a los que están sometidas:

IRPF: La venta de la Nuda Propiedad por personas mayores de 65 años de su vivienda habitual está exenta de tributar por la ganancia en el IRPF. Por tanto, el beneficio obtenido por la venta no conlleva el pago del impuesto.

Rendimiento de Capital Mobiliario: La obtención de una renta mensual implica la aplicación de una retención de IRPF sobre las rentas percibidas. Esta retención es un porcentaje fijo a aplicar sobre la base imponible de las rentas. A continuación, se indican las bases imponibles sobre las que aplicar la retención, en función de la edad del rentista en el momento de constituir la renta:

• 24% si el perceptor tiene entre 60 y 65 años.
• 20% si el perceptor tiene entre 66 y 69 años.
• 8% si el perceptor tiene 70 años o más.

Sobre las rentas percibidas, se aplica el % indicado según la edad, para calcular la base imponible. Sobre esta base se aplicará la retención de IRPF que corresponda (el tramo inicial de retención en 2023 es del 19% a los primeros 12.450 €, el siguiente tramo de 12.450€ a 20.200 € se aplica un 24%).

A modo práctico, se explica con el siguiente ejemplo: Una persona de 75 años que vende la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia de, por ejemplo, 1.000 € mensuales, tiene una base imponible de 960 € anuales (1.000 € x 12 meses x 8% para mayores de 70 años). Sobre esta base de 960 €, la retención a aplicar sería del 19% (no supera los ingresos de 12.450 €). Por tanto, la retención total a aplicar anualmente es de 182,40 €. Esta cifra será la que se debe incluir en la declaración anual de IRPF junto con el resto de ingresos y gastos a declarar.

Plusvalía Municipal (IIVTNU): La venta de la nuda propiedad implica la tributación ante organismos municipales por el "Impuesto por el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana", comúnmente conocido como la "plusvalía municipal". Este importe dependerá de los años transcurridos desde la compra del inmueble y del incremento del valor catastral del suelo.

Plusvalía Municipal (IIVTNU): La venta de la nuda propiedad implica la tributación ante organismos municipales por el "Impuesto por el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana", comúnmente conocido como la "plusvalía municipal". Este importe dependerá de los años transcurridos desde la compra del inmueble y del incremento del valor catastral del suelo.

ITP / TPO - CONSTITUCIÓN RENTA VITALICIA: La constitución de una renta vitalicia implica una tributación por Transmisiones Patrimoniales del 1% o 1,5% (en función de si el comprador es persona física o jurídica) sobre la capitalización de las rentas a percibir y multiplicado por el porcentaje de usufructo. Es una tributación que únicamente se liquida una vez al inicio de la operación.

Tomando el mismo ejemplo anterior de persona de 75 años y renta de 1.000€ mensuales:

• Capitalización: 1.000 x 12 meses = 12.000 € / interés legal del dinero (actualmente el 3%) = 400.000 € x 14 % porcentaje de usufructo (89 años de edad legal – 75 años actuales / 100) = 56.000 € x 1% de tributación = 560 €

Al formalizarse la operación se deben liquidar 560 € para constituir la renta vitalicia.

Por tanto, en base a estos ejemplos, una persona de 75 años que decida vender la nuda propiedad de su vivienda, manteniendo el usufructo para toda la vida, y a cambio de percibir una renta vitalicia de 1.000€ al mes (12.000 € anuales), únicamente deberá declarar una tributación anual de 182,40 €. Adicionalmente liquidará por ITP 560 € en el momento de constituir la renta y pagará la plusvalía municipal que le corresponda.

Condiciones muy favorables para seguir disfrutando de la vivienda y recibir adicionalmente un sueldo extra cada mes.

Para más información: Soluciones para personas mayores - Mayor Solución (mayorsolucion.com)